Dengan lebih dari 90 pusat perbelanjaan yang tersebar di lima wilayah kota administratif, Jakarta bersaing dengan Bangkok dan Manila sebagai metropolitan dengan konsentrasi mall tertinggi di Asia Tenggara. Dari pusat belanja mewah di kawasan bisnis utama hingga mal di wilayah pinggiran, retail raksasa membentuk lanskap kota dan pola hidup harian warga ibu kota.
Namun, bagaimana awalnya Jakarta bisa bertransformasi menjadi tempat pertumbuhan mall dalam jumlah yang begitu fantastis? Selain itu, faktor-faktor apa saja yang mendorong ledakan pembangunan ruang komersial ini dari masa ke masa?
Menjamurnya mall bisa dipahami berakar dari kebijakan pertanahan, deregulasi perbankan, serta strategi ekonomi pemerintah dan pengembang swasta selama lebih dari setengah abad. Bermula dari etalase tunggal milik negara di kawasan Thamrin pada 1960-an, berkembang menjadi pusat gaya hidup swasta pada 1980-an, mengekspansi kota-kota satelit pada 1990-an, memacu pemulihan ekonomi pasca-krisis 1998, hingga tumbuh menjadi kawasan terpadu (superblock) kontemporer.
Era Pionir dan Komersialisasi Awal (1966–1980)
Fase awal modernisasi retail di Jakarta ditandai oleh peranan negara dalam membentuk fasilitas komersial publik. Pada tahun 1966, Pemerintah Indonesia meresmikan Gedung Sarinah di Jalan M.H. Thamrin, Jakarta Pusat. Sebagaimana dicatat oleh peneliti sosiologi perkotaan Michal Jan Grzegorzewski, sebagai pusat perbelanjaan bertingkat pertama di Indonesia, Sarinah didirikan di bawah pengawasan negara untuk berfungsi sebagai etalase produk dalam negeri sekaligus simbol modernitas urban nasional di koridor utama kota.
Gedung Sarinah, 2019 (Ramses Sinaga, Wikimedia Common)
Di samping itu, akhir dasawarsa 1970-an dan awal 1980-an menyaksikan peningkatan keterlibatan swasta. Pembebasan lahan di beberapa kawasan kota mendorong pembangunan fasilitas perdagangan. Lebih lanjut, antropolog Lizzy van Leeuwen mencatat proyek swasta awal, Gadjah Mada Plaza, dibangun di lahan bekas Kebun Kacang. Selanjutnya, pada tahun 1980, Ratu Plaza resmi dibuka di Jalan Jenderal Sudirman. Ratu Plaza mencatat sejarah sebagai pusat perbelanjaan modern berpendingin udara pertama berkonsep Barat di Jakarta. Sejak itu, ia menjadi referensi bagi pusat berbelanjaan berkelas di kota. Pusat ini secara khusus menyasar segmen masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.
Ekosistem Kebijakan Orde Baru dan Ekspansi Kota Satelit (1988–1997)
Percepatan pertumbuhan pusat perbelanjaan secara masif terjadi pada periode 1988–1997, sebuah era yang ditandai oleh menguatnya peran pengembang swasta besar dalam tata kota. Menurut studi tata ruang karya Suryono Herlambang dan tim peneliti urban, ekspansi ruang komersial pada era ini didorong oleh dua aturan kunci dari Pemerintah Orde Baru.
Pertama, penerapan aturan Izin Lokasi oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang mempermudah pengalihan fungsi tanah. Kebijakan ini memberikan hak penguasaan lahan skala besar kepada kelompok konglomerasi swasta lokal. Luasnya berkisar antara 100 hingga 6.000 hektare. Kebijakan ini mengubah lahan pertanian dan perkebunan di pinggiran Jakarta menjadi kawasan hunian dan bisnis.
Kedua, penetapan Paket Kebijakan Oktober 1988 (Pakto 88) di sektor perbankan. Deregulasi ini memberi kemudahan bagi konglomerat raksasa—seperti Salim Group, Sinar Mas Group, dan Lippo Group—untuk mendirikan bank swasta sendiri guna membiayai proyek properti dan pengumpulan simpanan tanah (land banking).
Kebijakan tersebut menghasilkan pembangunan kota-kota mandiri di pinggiran Jabotabek. Kota-kota itu meliputi BSD (Bumi Serpong Damai) oleh konsorsium Salim, Sinar Mas, dan Ciputra. Bintaro Jaya berada di bawah PT Jaya Real Property, serta Lippo Karawaci dan Lippo Cikarang. Lizzy van Leeuwen menggambarkan bagaimana di dalam kawasan pemukiman terpadu ini, pengembang mendirikan pusat perbelanjaan sebagai fasilitas pendukung utama untuk memikat pembeli hunian. Contohnya adalah Lippo Supermal di Karawaci dan Plaza Bintaro di Bintaro Jaya.
Plaza Senayan, 2012 (Bloomberg, Getty Images)
Pada saat bersamaan, pembangunan pusat belanja di dalam wilayah DKI Jakarta juga tumbuh pesat. Di kawasan segitiga emas Sudirman-Thamrin, Plaza Indonesia dan Plaza Senayan didirikan. Plaza Senayan yang dibuka pertengahan 1990-an dibangun melalui kemitraan antara pengembang Jepang, Kajima Corporation, dengan mitra lokal. Di wilayah lain, berkembang pula pusat perdagangan terspesialisasi seperti Mangga Dua Mall (M2M) di Jakarta Utara yang berfokus pada produk elektronik dan komputer, serta Plaza Slipi di Jakarta Barat.
Krisis Moneter 1997, Kerusuhan 1998, dan Restrukturisasi Retail (1998–2006)
Perkembangan sektor properti komersial sempat terhenti akibat Krisis Moneter Asia yang melanda Indonesia pada pertengahan tahun 1997. Tingginya beban utang luar negeri menyebabkan banyak pengembang menghadapi kebangkrutan, sehingga nilai transaksi properti merosot hingga dua pertiga antara tahun 1996 dan 1998.
Pondok Indah Mall 1, 2024 (Bloomberg, Getty Images)
Krisis ekonomi tersebut bereskalasi menjadi krisis politik yang memicu Kerusuhan Mei 1998. Catatan historis menunjukkan sekitar 40 pusat perbelanjaan dan ribuan toko di Jabodetabek mengalami penjarahan dan kerusakan akibat kebakaran. Bangunan seperti Slipi Plaza, Galaxi Bekasi, dan Lippo Supermal Karawaci rusak berat. Setelah melalui proses perbaikan selama 14 bulan, Lippo Supermal dibuka kembali pada tahun 1999 dengan penambahan fasilitas keamanan berupa markas komando militer (Makorem 052/WKR) di area yang berdekatan.
Pasca-1998, kebijakan pemulihan ekonomi nasional difokuskan pada dorongan konsumsi domestik masyarakat. Seperti dijelaskan dalam studi Herlambang dan timnya, Pemerintah Daerah DKI Jakarta di bawah kepemimpinan Gubernur Sutiyoso (1997–2007) memanfaatkan Undang-Undang Otonomi Daerah Tahun 1999 untuk mendongkrak Pendapatan Asli Daerah (PAD) melalui kemudahan izin pembangunan pusat belanja dan peningkatan Koefisien Lantai Bangunan (KLB/FAR) bagi pengembang.
Pada periode ini, fasilitas retail berukuran besar tumbuh di berbagai sudut kota. Jaringan retail skala besar domestik dan internasional memperluas penetrasinya; gerai Ramayana dibuka di Cengkareng Plaza dan Carrefour beroperasi di Duta Merlin Plaza pada Agustus 1999. Di segmen menengah ke atas, pusat perbelanjaan seperti Pondok Indah Mall (PIM), Mal Taman Anggrek (MTA)—yang dilengkapi arena berseluncur es (ice skating)—dan Plaza Senayan mencatatkan tingkat kunjungan yang tinggi. Pada tahun 2002, Cilandak Town Square (Citos) diperkenalkan dengan konsep komersial yang berfokus pada pusat kuliner dan hiburan. Dalam periode yang sama, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melakukan pemagaran setinggi tiga meter di sekeliling Lapangan Merdeka (Monas) pada tahun 2002 untuk menata kawasan taman kota.
Era Superblock dan Penanaman Modal Asing (2007–Sekarang)
Sejak tahun 2007, pola pembangunan retail di Jakarta memasuki fase terintegrasi yang diwarnai oleh maraknya konsep superblock. Superblock merupakan kawasan megaproyek terintegrasi skala tinggi yang menggabungkan menara apartemen, perkantoran, fasilitas hiburan, dan pusat perbelanjaan dalam satu kompartemen lahan dengan nilai KLB berkisar antara 4 hingga 20.
Bakrieland, 2010 (Andrea Pistolesi, Getty Image)
Proses pemadatan lahan ini didukung oleh regulasi penataan ruang, seperti UU No. 26 Tahun 2007 dan Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2008, serta skema Build-Own-Transfer (BOT) di mana pengembang swasta menyediakan infrastruktur publik sebagai imbalan hak kelola komersial. Para pengembang juga memanfaatkan program pemerintah, seperti Program 1000 Menara (2006), yang digunakan untuk mendanai pembangunan kawasan terpadu seperti Kalibata City di Jakarta Selatan. Di Jakarta Utara, alih fungsi lahan komersial terjadi pada taman publik seluas 20 hektare yang dikembangkan menjadi Pluit Village Mall.
Beberapa contoh megaproyek superblock di Jabodetabek antara lain St. Moritz di Puri Kembangan, Jakarta Barat (2008), yang berdiri di atas lahan 12 hektare dengan total luas bangunan 1 juta m² dan fasilitas mall seluas 390.000 m². Lalu Millennium Village di Lippo Karawaci (2015), proyek terpadu seluas 70,45 hektare berkonsep 18-in-1. Dan Orange County di Lippo Cikarang (2016), kawasan CBD seluas 322 hektare berkonsep 32-in-1 hasil kerja sama Lippo Group dengan Mitsubishi Corporation asal Jepang.
Perkembangan retail kontemporer ini juga ditandai oleh kuatnya keterlibatan pengembang dan peritel asing. Peneliti ritel Hendrik Meyer-Ohle mengulas bagaimana grup ritel raksasa seperti Aeon Mall menjalin kerja sama strategis dengan Sinar Mas Land untuk membuka jaringan mall berkonsep General Merchandising Store (GMS) di Indonesia. Jaringan peritel internasional seperti Uniqlo, Muji, Daiso, Kinokuniya, Sogo, Seibu, dan Metro menjadi penyewa utama (anchor tenants) di berbagai mall di Jakarta. Sementara itu, gedung bersejarah Sarinah Thamrin juga melakukan rebranding dan penataan ulang sebagai pusat perbelanjaan yang menampung produk kerajinan dan UMKM lokal.
Hingga saat ini, lanskap retail Jakarta diwarnai oleh puluhan pusat perbelanjaan berdensitas tinggi yang tersebar di lima wilayah kota administratif. Jaringan mall seperti Kota Kasablanka, Lippo Mall Kemang, Grand Indonesia, Senayan City, The Park Pejaten, Mall of Indonesia (MOI), hingga Thamrin City berfungsi sebagai simpul utama aktivitas perdagangan, hiburan, dan interaksi sosial warga metropolitan.
Referensi
Grzegorzewski, M. J. (2025). Shopping mall city and escapism: Urban life and privatized comfort in Jakarta, Indonesia. Cities, 167.
Herlambang, S., Leitner, H., Liong, J. T., Sheppard, E., & Anguelov, D. (2019). Jakarta’s great land transformation: Hybrid neoliberalisation and informality. Urban Studies, 56(4).
Meyer-Ohle, H. (2014). Japanese retailers in Southeast Asia: strong local partners, shopping malls, and aiming for comprehensive internationalization. The International Review of Retail, Distribution and Consumer Research, 24(5).
van Leeuwen, L. (2011). Lost in Mall: An Ethnography of Middle-Class Jakarta in the 1990s. KITLV Press Leiden.